业主个人能否以物业服务企业在维护环境卫生、秩序和安全等存在瑕疵为由要求减免物业费？

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来源 | 法门囚徒

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▲ 北京九稳律师事务所

裁判要旨：本案业主主张相关物业服务存在严重质量瑕疵，但其所提交的证据尚难以证明物业服务公司对于合同项下义务的履行构成全面、长期违约，达到根本违约、足以减免物业费的程度。此外，物业服务企业对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关领域内的环境卫生、秩序和安全，这些服务内容通常涉及全体业主的共有部分以及共同利益，以业主个人的名义主张物业服务公司的服务构成全面、根本违约，法理上仍值得斟酌。因而，案涉业主要求减免物业费，依据不足。

案例索引：《李岩与北京深长城物业管理有限公司物业服务合同纠纷案》【（2020）京民申3831号】

争议焦点：业主个人能否以物业服务企业在维护环境卫生、秩序和安全等存在瑕疵为由要求减免物业费？

裁判意见：北京高院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。再审期间，李岩提供的发票等不属于新证据。石景山住建委石建信答【2020】48号信访事项处理意见书，虽显示仅存有三份物业服务合同，亦表明其无相关职权判断物业公司与业委会签订的物业服务合同是否存在造假情况。深长城公司提供的证据能够初步证明其事实上为涉案小区提供了物业服务，李岩不认可深长城公司系为小区提供物业服务的主体，但其认可涉案小区存在物业服务企业，李岩事实上接受了物业服务，应当支付对应的物业费。李岩提供的现有证据不足以证明涉案小区存在其它提供物业服务的主体，李岩亦未提供其它物业服务主体向其主张物业费或其向其它物业服务主体缴纳物业费的证据，深长城公司至今未撤离涉案小区，故两审法院认定深长城公司有权向其主张2013年11月15日至2019年12月31日期间的物业费并无不当。
物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中，李岩主张深长城公司提供的物业服务存在严重质量瑕疵，但其所提交的证据尚难以证明深长城公司对于合同项下义务的履行构成全面、长期违约，达到根本违约、足以减免物业费的程度。此外，物业服务企业对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关领域内的环境卫生、秩序和安全，这些服务内容通常涉及全体业主的共有部分以及共同利益，以业主个人的名义主张物业服务公司的服务构成全面、根本违约，法理上仍值得斟酌。因而，李岩以深长城公司服务存在重大瑕疵，应承担赔偿责任为由，要求减免物业费，依据不足，一、二审法院未予支持，并无不当。
关于诉讼时效问题，鉴于深长城公司提供了初步证据证明其对于物业费进行了催收，且李岩欠付物业费的行为具有持续性，在案证据不足以认定深长城公司存在明显怠于行使权利的情形，故对于李岩提出的诉讼时效抗辩，二审法院未予采纳，并无明显不当。
李岩称曾申请法院调取证据，二审法院综合考虑调取相关证据的必要性和实际效果，未予准许，并无不当。
物业服务水平的完善和提高需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，并非以拒绝或拖延缴纳物业费、以诉讼方式要求减免物业费就可当然实现，相反，此类对抗方式甚至可能导致物业服务质量陷入恶性循环。业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司工作的督促和鞭策，也是物业公司改善服务的出发点，物业公司应认真对待业主的建议与意见，采取措施及时改善相关服务，提升服务质量，消除业主怨气，避免陷入法律对抗和情绪对抗。

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